为什么那么难|关于业委会背后的博弈分析（中）

书接上文为什么那么难|关于业委会背后的博弈分析 （上）我们继续展开,我们继续围绕一个社区的各种利益相关方展开我们的分析路径。

业主、物业管理企业、开发企业之间，由于利益的原因存在博弈关系。

1. 作为开发企业，不仅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求经济利益和社会效益。开发企业在建筑施工过程中的甲方地位容易使建筑与设备承包方出让部分利益，建筑与设备提供方再通过提供缩水的产品弥补成本的过大支出。

2. 招纳前期物业管理单位过程中，由于中标与否的大权掌握在开发商手中，使其占据强势，从而容易提出过多的利益诉求。物业管理企业为了获得进场机会，迫于压力不得不妥协，在进入某社区前已经支付巨大的成本。所以在经营中，为了使在开发商那里失去的利益得到补偿，物业管理企业很有可能给业主提供缩水的服务，从而为物业纠纷埋下了隐患。

上述两方都从趋利避害的利益最大化角度出发运作，使得最后进入园区的业主处于一种利益被剥夺的猜想和情绪之中。这样，从业主进驻园区开始，开发企业、物业方和广大业主三者之间就开始了一种博弈关系。

这场博弈的焦点首先落在物业管理费用高低这个敏感问题上。

1. 前期物业管费是开发商与选聘的物业管理企业根据物业小区硬件设施和服务档次约定的，业主在购买房屋的同时是被动接受物业服务捆绑式交易。

2. 开发方在招聘物业管理企业的时候，从便于房屋销售的角度出发，也会尽量代表全体业主压低物业管理费的价格，多争取物业管理的项目并坚持相应的标准，以提升楼盘的整体品质。只是他们在其中势必顺便要求物业管理企业帮助开发方抵挡业主对于房屋质量和设备设施方面的责问。

3. 部分物业管理企业为保住项目也会利用业主的分散性和不专业，含糊其辞地对业主的要求予以对付平息。

就物业管理企业和业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。但在当前市场意识和市场规范都没有健全的情况下，许多购房者的普遍心理是物业管理费越低越好，服务档次越高越好。而物业管理企业虽然以打造品牌赢得市场认可，但其本质上是个赢利机构，所以其不可能无限制地满足业主的需求，这就需要一个平衡点，既能让业主得到优质服务的同时物业管理企业也可以获得合理的利润。

2015年上海市出台《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》2017年北京市出台《北京市物业服务收费管理办法》，都标志着物业管理行业进入议价制的轨道，新办法的出台，将自主权交给了当事双方，而不是通过行政的手段去支配和制约市场。

这里又引出一个问题，即物业管理企业与业主在利用议价机制进行协商确定物业管理费用价格时，必须遵循市场经济的客观规律，认清物业管理服务是市场行为，服务与被服务者存在着平等的法律关系。物业管理服务也是一种“商品”，它包含了物业管理企业所投入的劳动、资本，以满足业主对居住条件的各种需要，它的好坏影响物业的价值。物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致。双方的谈判基础应该建立在合作共赢的理念之上。

1. 通常业主更多关注的是自身的既得利益，同时他们往往缺乏更多的专业知识，提出的要求只是凭借感觉和好恶，期冀以最小的付出获得更多的服务。这样，物业管理企业只好将大部分精力和财力放在业主个人感受服务上，双方较难为一个物业的长远利益取得共识。

2. 其次，物业管理领域出现的矛盾往往来源于发展方销售房屋时的承诺不能充分兑现。鉴于现实中存在的房屋销售虚假宣传，夸大的宣传配套，比如开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套没施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，因为既形成售买关系，这样，就给业主抓住了占据主动的机会。既然是商品交易的两端，我们就可以理解交易的任何一方都有一种在交易中寻求对方漏洞以获取主动而降低交易成本的本性，这与人品善恶优劣没有关系。

鉴于上述事实，业主一旦要依据房屋购买合同找寻开发方诉求利益，由于开发方在事实上已经撤出园区，并且基于开发与物业双方的默契约定，于是物业管理单位理应站在前线接待业主的诉求。准确地讲，物业管理单位无形之中开始承担本不属于自身的责任和义务。

“上帝的归上帝；凯撒的归凯撒，业主与物业管理企业之间应该撇开前期开发遗留的一切问题，大家根据物业合同各自回到自己的位置上来”

业主作为物业的所有权人，对自己的财产具有占有、使用、支配和管理权，但整宗物业的全体业主又因使用物业而构成一个利益共同体，为了维护大多数业主的利益，往往通过成立业主委员会来代表广大业主的利益管理整个物业，因此，业主与物业管理企业的关系主要是通过业主委员会与物业管理企业的关系来反映和体现的。

业主委员会与物业管理企业间是一种经济合同关系，是聘用与受聘的关系。二者之间在法律上、经济上都是平等的，既不存在隶属关系，无领导和被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系。经业主大会授权，业主委员会有权利决定聘用或解聘某个物业管理企业，而物业管理企业同样也有受聘和拒聘的权利。物业管理企业应按照委托合同的规定和要求提供相应的综合管理服务，向业主委员会及广大业主负责并接受他们的监督，同时也有获得相应报酬的权利；而业主在物业管理活动中，享有知情权、监督权等自治权力，同时也必须协助物业管理企业开展工作，在享受物业管理企业提供的符合委托合同要求的综合管理服务的基础上应按时缴纳各项费用。实际上，双方的利益是共同的，是一种合作伙伴关系。

1. 一方面，物业管理企业靠提供优质服务，换来业主的经济回报，使物业管理企业的经营活动能够持续有效的进行；

2. 另一方面，业主委员会代表业主对物业管理企业实行有效的检查监督职能，使物业管理企业不断地改善服务质量，提高经营水平，树立新的管理理念。而业主在享受到优质的服务的同时，由于良好的物业管理环境，使其物业得到了保值与增值。

至于开发企业遗留的问题，业主可以诉讼的方式达成自己的目标。为什么业委会不方便做这个事情呢？很多小区都是为了维权，从而组建的业委会，同时业委会参与者都是早期的维权骨干。

因为根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。

所以类似开发商广告欺诈、合同违约，是商品房预售合同纠纷，不属于物业管理纠纷，与物业管理无关，因此业委会并不具备原告的主体资格。

最终我们发现，法律也参与了各方的博弈！

延伸阅读

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